notice

kirakin


Человек моего поколения


Previous Entry Share Next Entry
Накопить нельзя взять ипотеку
notice
kirakin
 После летнего перерыва опять начал писать на финансовую тему. Завтра в "Сургутской трибуне" выйдет моя заметка про экономическую целесообразность ипотеки. Раньше я как-то не дублировал эти статьи в блоге, а сейчас подумал - почему нет? :) Полезная инфа и мне за неё не стыдно.

Накопить нельзя взять ипотеку
Осень традиционно характеризуется оживлением на рынке недвижимости. Студенты, приезжающие учиться, подыскивают квартиры. Многие люди старшего поколения, «дорабатывающие последний год» (чтобы получить годовые премии) потихоньку начинают зондировать почву насчет продаж собственного жилья. У людей среднего возраста, дети которых ходят в школы, часто появляется желание перебраться в район получше или просто обеспечить своих школьников собственными комнатами.
Разумеется, наши желания не всегда совпадают с нашими возможностями. И тут «на помощь» к нам приходят банки с различными предложениями ипотечных кредитов. Банки, понятно, своей выгоды не упустят. Но насколько выгодно брать ипотечный кредит простому человеку?
Подойдем к рассмотрению вопроса с двух сторон. Психологической и математической.
Любому человеку приятно осознавать, что он является владельцем _своего_ жилья. Именно на эту особенность нашей психологии чаще всего налегают банки в рекламах «плати за свой дом, а не за чужой». Опять таки, к собственному жилью человек обычно относится гораздо бережнее и аккуратнее, нежели к жилью арендуемому. Поскольку внешний мир и обстановка не могут не влиять на мироощущение и самочувствие человека, считается, что люди, живущие в «собственном» жилье обычно здоровее и счастливее. Впрочем, для того, чтобы обнаружить несостоятельность позиции «моё» по отношению к квартире, приобретенной в ипотеку, достаточно на несколько месяцев прекратить делать платежи…
С точки зрения математической, жизнь в арендованном жилье позволяет сохранить вам несколько лет жизни.
Двухкомнатная квартира, стоимостью 3,5 млн. рубей. Для того, чтобы приобрести её в ипотеку необходимо накопить первоначальный взнос  10%, т.е. 350.000 рублей.
Оставшуюся сумму (3.150 тыс.руб.) один из крупнейших банков России выдаст вам в кредит под 13,75% годовых. Если мы берём кредит на 20 лет при ежемесячных платежах 38.600 рублей наша переплата за 20 лет составит приблизительно две стоимости приобретаемой квартиры. Квартира станет «полностью вашей» только через 20 лет.
рис_1

Теперь давайте представим, что мы накопили требующиеся банком 350 тысяч. Запланировали, что ещё 38.600 руб. будем отдавать за жилье ежемесячно. И арендовали описанную квартиру за 25 тысяч рублей в месяц (среднее предложение по Сургуту 20-21 тыс./мес. + коммунальные услуги, что в среднем за год составит как раз 25 тыс./месяц). Кстати, раз уж мы включили коммунальные платежи в стоимость арендной платы, не мешает вспомнить, что в платежи по ипотеке они не включены. Т.е. к сумме 38.600 рублей добавим ещё 5.000 рублей, которые будем платить за свет и воду в «своей» квартире. Итоговая сумма ежемесячных платежей «ипотека плюс коммуналка» составит таким образом 43.600 рублей.
Итак, мы платим за аренду квартиры ежемесячно 25 тысяч, а 18.600 рублей (43.600 минус 25.000) кладём на вклад с ежемесячной капитализацией процентов и возможностью пополнения  под 10% годовых. Если у вас под рукой есть Excel, может составить табличку расчетов. У вас получится примерно следующая картина:

Входящая сумма 350 000,00
Ежемесячное пополнение 18 600,00
% ежемес.капитализация 10,00
Через 1 год 625 538,88
Через 2 года 926 708,21
Через 3 года 1 259 413,90
Через 5 лет 2 032 989,23
Через 7 лет 2 977 053,58
Через 8 лет 3 524 457,23
Через 10 лет 4 797 227,64
Через 12 лет 6 350 505,15

По данному расчету мы сможем купить рассматриваемую квартиру уже через 8 лет накоплений. Впрочем, специалисты банков не преминут обратить Ваше внимание на то, что при расчетах необходимо учитывать инфляцию. Скорее всего, арендная плата ежегодно будет незначительно возрастать. Будет дорожать и стоимость самого жилья, а платежи по ипотеке фиксированы. Таким образом, скажут Вам специалисты банков, ипотека – это надежное консервативное размещение средств.
О том, что считать ипотечную квартиру «своей» не стоит, мы уже поговорили. Давайте теперь посчитаем инфляцию.
Во-первых, инфляция всегда рассчитывается относительно чего либо. Официальные российские 8% - это средняя температура по больнице. Что-то (например, продукты питания) дорожают ежегодно на 10-15%. Что-то (например, бытовая техника), наоборот, дешевеет. Особенность недвижимости в том, что стоимость её редко подвержена сильным колебаниям. Но и доходность недвижимости не высока: не более 4-7% годовых. Соответственно, инфляционное удорожание  стоимости недвижимости (с учетом естественного её износа) составляет всего 2,5-3%. Разумеется, можно привести примеры резкого удорожания недвижимости, например, в Москве в 2000-е годы. Те, кто приобрёл недвижимость в ипотеку в ТО время, несомненно, получили хорошую прибыль. Но, давайте смотреть в глаза реальности, можем ли мы прогнозировать подобное развитие северных территорий? Скорее, наоборот: через 20-50 лет с постепенным исчерпанием полезных ископаемых заинтересованность в развитии Севера будет всё меньше. Соответстенно, упадёт и стоимость жилья.
Впрочем, вернёмся от футуристики к математике. Предположив, что инфляционная стоимость недвижимости будет возрастать ежегодно на 3%, получим, что стоимость квартиры за 3,5 миллиона составит через 8 лет примерно 4,5 миллиона рублей.

Срок, лет вход. % исходящее
0 3 500 000,00 105 000,00 3 605 000,00
1 3 605 000,00 108 150,00 3 713 150,00
2 3 713 150,00 111 394,50 3 824 544,50
3 3 824 544,50 114 736,34 3 939 280,84
4 3 939 280,84 118 178,43 4 057 459,26
5 4 057 459,26 121 723,78 4 179 183,04
6 4 179 183,04 125 375,49 4 304 558,53
7 4 304 558,53 129 136,76 4 433 695,28
8 4 433 695,28 133 010,86 4 566 706,14
9 4 566 706,14 137 001,18 4 703 707,33
10 4 703 707,33 141 111,22 4 844 818,55
11 4 844 818,55 145 344,56 4 990 163,10
12 4 990 163,10 149 704,89 5 139 868,00
13 5 139 868,00 154 196,04 5 294 064,04
14 5 294 064,04 158 821,92 5 452 885,96
15 5 452 885,96 163 586,58 5 616 472,54
16 5 616 472,54 168 494,18 5 784 966,71
17 5 784 966,71 173 549,00 5 958 515,71
18 5 958 515,71 178 755,47 6 137 271,19
19 6 137 271,19 184 118,14 6 321 389,32

Таким образом, откладывать на по настоящему «своё» жилье придётся не восемь лет, а одиннадцать. Но в этом случае ещё девять лет жизни вы экономите, не считая множества нервов и приблизительно четырёх миллионов рублей.
Впрочем, необходима важная оговорка. Рассматривать предложенный мною вариант можно лишь в том случае, если вы обладаете финансовой дисциплиной. И не купите, например, через пару лет накоплений «Тойоту-Камри». О том, что вы её обладаете, можно судить по тому, прописали ли Вы свои финансовые цели, ведёте ли семейный бюджет и откладываете ли ежемесячно, как минимум, 10% от своих доходов. В ином случае Вам, возможно, имеет смысл взять ипотеку. Неотвратимость ежемесячных платежей очень хорошо дисциплинирует. В таком случае переплату можно считать платой за Ваше перевоспитание и страховкой ваших денег. Ведь у наших денег нет более страшного врага, чем мы сами. То, в каком месте будет поставлена запятая в заголовке этой статьи, зависит только от вас.

  • 1
отличная статья!!!


спасибо, Оля!

"..доходность недвижимости не высока: не более 4-7% годовых. Соответственно, инфляционное удорожание стоимости недвижимости (с учетом естественного её износа) составляет всего 2,5-3%.."

- вот этот момент играет большое значение в статье. Однако этот прогноз всего лишь прогноз. Пока рубль не позволяет говорить о столько слабом удорожании жилья. Например я в Томске в 2004 году покупал однушку за 420 т.р., а в 2012 продал за 1500 т.р. Это рост в 3,6 раза за 8 лет.

Для тех кто не имеет первоначального взноса я рекомендую "накопительную ипотеку". О ней подробнее я писал: http://glagolas.livejournal.com/107751.html

Спасибо за ссылку! Конечно, каждую ситуацию нужно просчитывать индивидуально. Если ты обратил внимание на уровень цен, то понял, про какой класс жилья я говорю. Двушка 45 м2 в хрущевке. Такое жилье дешевеет. Квартиры классом повыше часто, наоборот, дорожают. Например, было жилье наотшибе, а постепенно инфраструктурой обросло, дороги хорошие построили...

Классно! Я тоже сторонник накоплений, а не кредитов.
Но что делать, если произойдет обесценивание рубля? Кто в таком случае пострадает больше: то, кто взял ипотеку, или тот, кто имеет депозит?

Очень хороший вопрос. Потому что на него можно ответить диаметрально противоположно, но при этом ответы могут оказаться правильными. :-) если у человека накопоения ведутся в одной валюте, что очень опасно, то он проиграет. Но если есть распределение активов - доллар, евро, - драгметаллы,, то, возможно, продав их будет проще выкупить обесценившийся рублевый кредит. С другой стороны, жилье мы при каждом кризисе не продаем. Жить все равно где-то нужно. Но, опять таки, если ситуация будет такой плохой, как ты описываешь, не факт, что тебя не уволят. А если не будет возможности заработать, то как платить? Я бы в такой ситуации предпочел в кратчайшие сроки перебраться с Севера в более благоприятные климатические условия. И эта конкретная квартира стала бы для меня только обузой.

Накопить нельзя взять ипотеку

Пользователь geo_mag сослался на вашу запись в своей записи «Накопить нельзя взять ипотеку» в контексте: [...] Оригинал взят у в Накопить нельзя взять ипотеку [...]

Именно по причине "не имя самодисцеплины" взял ипотеку
Я переплатил постиг, не против?

Функция т9 превратило слово "перепостил" в "переплатил". :-) учитывая, о чем заметка, считаю это хорошим знаком. :-) так что только за!

Накопить нельзя взять ипотеку

Пользователь balaushko сослался на вашу запись в своей записи «Накопить нельзя взять ипотеку» в контексте: [...] Оригинал взят у в Накопить нельзя взять ипотеку [...]

Конечно факторов намного больше чем средние зарплаты, средние проценты. У каждого не то что бы уникальный случай, но каждый зарабатывает как умеет, ну и желание тратить деньги так или иначе тоже каждый решает сам. Если не бухать с первых зарплат после голодного студенчества и не тусить по клубам, а например жениться (выйти замуж) пожить с родителями и с двух зарплат покопить пару тройку лет, то вполне вероятно что как минимум 50% от стоимости квартиры будет накоплено. Кто то проводит отпуска внутри города, кто то имеет хорошую подработку. У каждого знакомого и в семье все по разному.
Ну и не сочтите за рекламу, сам копил и вкладывал до прошлого года в ХМБ под 9%, а потом повстречалось доверительное управление деньгами со стабильными пока что 10% ежемесячных, и если не выводить доходные деньги, то к концу года получаем под 200% годовых, если будет позволено, то оставлю здесь ссылку :)

Хмб хороший выбор, одобряю! А вот с доверительным нужно быть очень осторожным. Скорее всего, ваши управляющие занимаются сделками на форекс, что больше походит на игру на ипподроме, чем на инвестирование. Процент они вам выплачивают, скорее всего, из средств новых пришедших к ним клиентов. Поэтому не стоит размещать здесь ссылки на эти структуры. Подумайте сами, зачем им брать деньги у вас под 200% годовых, если они могли бы взять их в банке под 30-50%? Ответ прост: банку нужно отдавать. А вам модно просто сказать: ":ну, извини, не поучилось, ты же знал, на какой риск шел?"

Согласен, рисковая штука, только для тех у кого есть свободные деньги. Я кстати запятую поставил после "накопил", поэтому наверное и могу играть с доверительным :)

  • 1
?

Log in

No account? Create an account